钢筋水泥里的生意经：一个地产老兵的观察手记

更新时间：2024-03-22

说实话，干地产开发这行二十年，我算是亲眼见证了什么叫"三十年河东三十年河西"。早年间拿块地就能躺着赚钱的日子，现在想想简直像做梦。如今啊，连我们这些老油条都得天天琢磨新玩法。

从"闭眼买"到"瞪眼挑"

记得2008年那会儿，有个朋友在郊区拿了块地，当时我们都笑他"脑子进水"。结果呢？三年后地铁规划一出，房价直接翻了两番。现在可没这种好事了。前两天跟几个开发商吃饭，大家说得最多的就是"现在拿地跟拆盲盒似的"——政府限价、购房者挑剔、成本还死贵。

有个特别有意思的现象：以前售楼处最火的是沙盘区，现在反而样板间挤破头。这说明啥？老百姓不只看地段了，更在乎"住着舒不舒服"。我见过最夸张的客户，带着甲醛检测仪来看房，连踢脚线缝隙都要拿手机闪光灯照。

现在的开发商啊，个个都成了"铁公鸡"。以前施工队报预算，我们大概看看就签字。现在不行，钢筋水泥都得按克算。有个项目为了省成本，把窗户从2.2米改成2.15米，光这一项就省了八十多万——当然这事后来被业主投诉了，搞得我们焦头烂额。

材料涨价这事最要命。去年有个项目，开工时钢筋4000一吨，等主体完工时涨到5800。财务总监那段时间天天黑着脸，见谁怼谁。后来我们学乖了，大宗采购都玩起期货那套，虽然风险大，但总比坐等涨价强。

现在的户型设计，简直跟时装发布会似的。去年流行的横厅，今年就过时了。最近有个项目做了个"可变形户型"，客厅能变卧室，书房能改衣帽间。开盘当天就有人问："能不能把厨房改成电竞房？"听得我们设计师直挠头。

精装修更是个无底洞。90后客户要智能家居，00后非要留出自拍打卡区。最绝的是有位阿姨，非要我们在阳台装个能种菜还能养鱼的"生态循环系统"。同事私下吐槽："要不干脆给配个机器人管家？"

限购、限贷、限价...这些年政策变得比翻书还快。去年某城市突然出台新政，我们有个马上开盘的项目直接傻眼。销售总监急得满嘴燎泡，连夜重新做定价方案。结果方案刚做好，隔壁城市又放开限购了，这都叫什么事儿！

现在开会最怕听到"房住不炒"四个字。有次在土地拍卖现场，看到竞争对手举牌到一半突然收手，后来才知道是他们风控部门连夜做了新政推演。现在的开发商啊，都得备着政策解读专家，跟炒股的盯着美联储似的。

前两天见了个老同行，他转行去做长租公寓了。酒过三巡跟我说："现在能活下来的开发商，都是属蟑螂的。"这话虽然难听，但理儿不糙。

说到底，地产开发早过了野蛮生长的年代。现在要比谁更懂用户，谁更会算账，谁更能扛风险。就像我常跟团队说的："别总想着造梦，先想想怎么让人住得踏实。"毕竟啊，房子终归是用来住的，这个道理永远不会变。