钢筋水泥里的财富密码：一个地产老炮的真心话

说实话，干地产开发这行二十年，我算是看透了。这玩意儿就像打麻将，有人胡牌时笑得合不拢嘴，也有人输得连裤衩都不剩。前两天跟老张喝酒，他非让我说说这里头的门道，那我就掏心窝子唠几句。

地段！地段！还是地段！

老话说"宁要浦西一张床，不要浦东一间房"，这话现在看可能过时了，但道理没变。十年前我在城东拿的那块地，当时人人都说偏，现在呢？地铁口出来走五分钟，商场学校医院全齐活。你看，这就是眼光的价值。不过话说回来，现在好地段早被瓜分完了，想捡漏？难！

记得2015年那会儿，有个城中村改造项目，拆迁户要价高得离谱。同行都说这买卖不划算，结果呢？政府第二年就把地铁规划甩出来了。现在想想，当时要是咬牙拿下...唉，说多了都是泪。

政策比天气预报还难捉摸

搞开发最头疼的就是政策这玩意儿。限购、限贷、限价，三天两头变花样。去年还在鼓励去库存，今年就给你来个"三条红线"。我认识个浙江老板，前脚刚砸十几个亿拿了地王，后脚就赶上调控，现在天天在办公室泡枸杞降血压。

不过话说回来，政策再狠也有人赚得盆满钵满。关键是要读懂言外之意。比如去年提"城市更新"，明眼人一看就知道老破小要升值。那些嗅觉灵敏的，早早就开始收老旧小区，现在转手就是翻倍的利润。

成本控制是门艺术

别以为盖房子就是砸钱那么简单。建材价格跟过山车似的，钢筋今天4000明天就能涨到5000。有次项目赶工期，混凝土供应商坐地起价，气得我直接让车队去隔壁市拉货。结果算上路费还省了二十多万，这事儿够我吹半年。

人工更是大头。现在老师傅日薪没有500根本请不动，小工都得管两顿饭。上次工地来个00后，干半天活要喝三杯奶茶，把我给气的...但没办法，现在年轻人宁愿送外卖也不愿搬砖。

客户比丈母娘还难伺候

现在的购房者可精明了。样板间做得跟五星级酒店似的，人家还要拿着激光尺量层高。上次开盘，有个大姐带着风水师来看房，罗盘转了半天说主卧方位克她属相，非要我们改户型图。我能怎么办？最后送了个车位才搞定。

精装房更是个坑。你以为用个进口品牌就能唬住人？人家分分钟上网查同款批发价。有业主收房时带着验房师，连瓷砖空鼓率都要用专业设备测，搞得我们工程部那帮糙汉子说话都开始用"请""您"了。

未来往哪儿走？

说实在的，现在这行越来越难做。土地贵、成本高、监管严，利润薄得跟纸似的。但你要问我这行还值不值得干？我的答案是：只要还有人要住房，就永远有机会。

最近我在琢磨养老地产。中国马上要进入重度老龄化，那些带医疗配套的适老化社区，未来肯定吃香。另外，年轻人喜欢的LOFT、共享空间也是方向。毕竟，房子说到底还是要跟着人的需求走。

这行当就像种树，得耐得住寂寞。从拿地到清盘，快则两三年，慢则五六年。期间要跟各路神仙打交道，应付各种突发状况。但看着荒地变高楼，那种成就感，嘿，还真不是其他行业能比的。

（掏出保温杯喝了口茶）说到底，地产开发就是个围城。外面的人看着光鲜，里面的人冷暖自知。要是看完这篇你还想入行，那我只能说——记得多备点降压药。